Passo a passo de um financiamento imobiliário: veja como se planejar

 

Para muitos brasileiros, o sonho da casa própria só pode se tornar realidade através de um financiamento imobiliário. Casas e apartamentos são bens de alto valor, por isso, é importante escolher o momento certo para comprar um imóvel. Se você está se preparando para adquirir uma casa ou apartamento, confira o passo a passo do financiamento imobiliário e saiba como se planejar para que o seu seja aceito.


Se você quer saber mais sobre o passo a passo de um financiamento imobiliário, continue a leitura!



Como funciona o financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário é o empréstimo de crédito de um banco para que você compre uma casa ou apartamento. O banco de sua escolha paga ao vendedor do imóvel a quantia requisitada no financiamento, enquanto o comprador se compromete com o pagamento das parcelas pelo tempo que foi definido no contrato. 
Após a aprovação do crédito pelo banco, é feita uma análise jurídica do financiamento para analisar as condições que podem se tornar um problema para o banco. Nesse momento, são analisadas as documentações do imóvel, do proprietário e do comprador.
Quando aprovado, o financiamento imobiliário libera, no máximo, 80% a 90% do valor total do imóvel para o comprador. Os outros 10% ou 20% precisam ser pagos diretamente ao proprietário atual do imóvel, e é um percentual que muda conforme o banco escolhido.
Enquanto o pagamento do financiamento imobiliário não for feito por completo ao banco, mesmo que o imóvel fique no nome do novo proprietário, ele não pode ser vendido.

Leia mais: O que você precisa saber antes de investir em imóveis

Como planejar um financiamento imobiliário
Para se preparar para um financiamento imobiliário, é preciso conhecer quais são as suas opções de financiamento, estabelecer metas e escolher o melhor imóvel. Comprar um imóvel para alugar é uma forma de obter uma renda passiva, uma maneira segura de garantir um lucro mensal. Para quem deseja comprar, a casa própria oferece estabilidade, e pode ser vendida no futuro, já que os imóveis são bens que valorizam com o tempo. De qualquer forma, o investimento para comprar uma casa ou apartamento é grande. Por isso, é importante saber quais são as características e instabilidades que você pode com a sua fonte de renda, entender qual o melhor financiamento imobiliário e como se garantir com as parcelas do novo imóvel.
Para financiar um imóvel, há alguns requisitos que você deve cumprir:

  • Ter mais de 18 anos ou ser emancipado com, no mínimo, 16 anos;
  • Ter renda mensal compatível com a sua forma de financiamento;
  • Estar com o nome limpo;
  • Ser brasileiro ou naturalizado.

Se você já preenche os requisitos, precisa decidir qual a sua opção de financiamento imobiliário, os documentos necessários e qual banco escolher para obter o crédito.

 


Tipos de financiamento imobiliário

Antes de fazer o financiamento com o banco, quem está interessado em comprar um imóvel precisa escolher uma forma de financiamento. Há três modalidades para obter o crédito com o banco.

  • Sistema Financeiro da Habitação (SFH): essa modalidade inclui o programa Casa Verde e Amarela, antigo Minha Casa, Minha Vida, e oferece até 80% do valor do imóvel para ser financiado, desde que ele não ultrapasse o valor de R$ 1,5 milhão de reais; esse empréstimo permite que o comprador negocie o pagamento em até 35 anos. Para usar esse financiamento, apenas 30% da sua renda mensal deve ser direcionada ao pagamento das parcelas, e ele permite o uso do FGTS;
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  • Sistema Financeiro Imobiliário (SFI): o SFI não possui um valor máximo para o financiamento do imóvel, sendo que o empréstimo pode ser de até 90% do valor total do imóvel. Para quem escolhe esse financiamento, pode direcionar qualquer valor da sua renda mensal para o pagamento das parcelas, e também usar o FGTS para a compra;
  • Alienação feduciária: essa modalidade de financiamento não limita o valor máximo do imóvel, assim como o SFI. A renda máxima que pode ser direcionada a compra do imóvel varia com o banco onde está sendo avaliado e não há prazo para a quitação das parcelas. Diferente das outras duas formas de financiamento, a Alienação não permite o uso do FGTS.

Além de escolher as maneiras de financiamento imobiliário, o comprador do imóvel também deve escolher os sistemas de amortização, como a Tabela SAC ou a Tabela Price.

Documentos necessários para financiamento imobiliário
Para se planejar com o seu financiamento imobiliário, procure entrar em contato com o banco de sua escolha para saber quais são os documentos exigidos para a compra de um imóvel. Em geral, é preciso do RG, CPF, comprovante de renda, comprovante de estado civil e residência, além da certidão negativa de débitos.


Como fazer portabilidade de financiamento imobiliário
A portabilidade de financiamento imobiliário permite a transferência de um financiamento para outro banco, onde é possível obter melhores condições com o crédito. A possibilidade de mudança é uma garantia para o comprador do imóvel de buscar melhores opções de pagamento do contrato, conforme as mudanças do mercado imobiliário. Dessa maneira, é possível buscar reavaliar as condições de pagamento e economizar com as taxas de juros, mesmo após o contrato já ter sido assinado. 
 Veja como fazer a portabilidade do financiamento imobiliário:
  • Faça simulações em diferentes bancos para encontrar qual deles possui o financiamento mais vantajoso para você;
  • Tenha uma cópia do contrato atual, saldo devedor atualizado e data do último vencimento da operação;
  • Entre em contato com uma agência da nova instituição para onde será feita a portabilidade e faça a solicitação;
  • Peça para que a instituição atual onde está sendo feito o financiamento entre em contato com a Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP) e faça o pedido de portabilidade;
  • A instituição que possui o atual contrato do financiamento tem um prazo para realizar uma contraproposta para melhorar as condições do seu contrato. 
  • Caso você decida continuar com o processo de portabilidade, o banco irá enviar as informações do contrato para a nova instituição. Com o novo contrato, a instituição para onde está sendo feita a portabilidade irá fazer a quitação do débito das dívidas do contrato anterior;
  • Após a quitação da dívida, o banco antigo tem dois dias para confirmar à nova instituição que a portabilidade foi realizada.

Posso ter dois financiamentos imobiliários?

Como os imóveis são formas de investimento seguras e rentáveis para garantir estabilidade de uma reserva financeira, é possível a contratação de mais de um financiamento imobiliário no mesmo nome. 


Porém, para que o crédito imobiliário seja liberado, a análise das instituições financeiras são mais rígidas. É importante lembrar que, mesmo com um segundo financiamento, as parcelas não devem ultrapassar 30% da renda mensal, pois pode prejudicar os pagamentos das parcelas. 

O pedido do segundo financiamento pode ser feito na mesma instituição do primeiro imóvel, ou em uma diferente, com diferentes condições e taxas de juros. Além disso, não é permitido o uso do FGTS, pois, entre as regras para o uso desse recurso, considera que ele só pode ser utilizado por quem não mora ou trabalha em um imóvel onde é proprietário.

Quitar financiamento imobiliário antecipado tem desconto?

 

A quitação das parcelas do financiamento imobiliário quitadas antes do previsto no contrato geram descontos para o dono do imóvel. Isso porque o adiantamento das parcelas têm descontos atribuídos aos juros, que devem se tornar isentos com o adiantamento.

 

Para quitar o financiamento imobiliário mais cedo, você pode utilizar o FGTS, desde que siga as regras gerais de compra de imóvel com o recurso, ou realizar a portabilidade do financiamento, que pode reduzir as taxas de juros cobradas sobre o imóvel, fazendo com que você gaste menos para o pagamento das parcelas e consiga finalizar o contrato mais rapidamente.

Como simular financiamento imobiliário?

Para simular o seu financiamento imobiliário, é preciso escolher um banco que faça mais sentido com a sua fonte de renda e características financeiras. Para obter a melhor linha de crédito, é possível fazer algumas simulações de financiamentos nos sites de alguns bancos, como CAIXA, Itaú, Bradesco, Banco do Brasil e Santander.


Uma dica é fazer simulações em mais de um banco, para consultar qual deles tem a melhor opção para você. As taxas de juros e condições de cada um deles sofrem variações conforme a sua escolha de financiamento. Então, pesquise e faça simulações para garantir que você está escolhendo a melhor opção, de acordo com o seu estilo de vida, renda e objetivos para o futuro. 


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