O que deve constar em um contrato de aluguel

Independentemente do tipo de imóvel a ser alugado, há condições que devem constar no contrato para que ele seja válido. Todas as determinações gerais desse documento podem ser encontradas na Lei 8.245/91, conhecida também como Lei do Inquilinato. As principais informações do contrato de locação serão mostradas a seguir.

Destinação do imóvel

É essencial definir o objetivo com o aluguel do imóvel, uma vez que pode ser tanto residencial, quanto temporário ou comercial. Uma vez que é feita essa definição, várias condições contratuais seguirão as determinações de acordo com a destinação. Há diferenças nos contratos para fins residenciais e comerciais, por isso a destinação é tão importante.

Valor do aluguel e índice de reajuste

Nos contratos, deve estar disposto sempre o valor do aluguel, além do reajuste anual. Isso significa que devem constar no contrato de locação, além do valor do aluguel, todos os encargos contratuais e o índice utilizado para atualização monetária que o valor do aluguel sofrerá a cada ano.

Período de vigência

O período de vigência é um dos aspectos mais importantes a serem considerados no contrato de locação, uma vez que há períodos mínimos a serem respeitados. 

De acordo com a legislação, a vigência da contratação para locação residencial deve ser de no mínimo 30 meses. No entanto, caso o inquilino queira romper antes desse período, somente ao fim dos 12 primeiros meses é possível finalizar o contrato sem que seja necessário pagar uma multa de rescisão, desde que as partes incluam no contrato de locação essa possibilidade.

Caso o inquilino cumpra os 30 meses e deseje manter-se no imóvel e havendo interesse do locador na manutenção da locação também, não é necessário refazer todo o processo de contratação, passando o contrato a ter vigência por prazo indeterminado ou se preferirem as partes podem firmar termo aditivo renovando expressamente o prazo contratual.

Também é importante lembrar que após o término do prazo contratual ajustado, caso haja interesse de rompimento do contrato, não há multas, somente a exigência de aviso prévio com 30 dias de antecedência.

Os contratos de locação comercial podem ser ajustados por qualquer prazo, desde que em consenso entre as partes. Após o término do prazo inicialmente ajustado, caso o inquilino deseje manter-se no imóvel e havendo interesse do locador na manutenção da locação também, não é necessário refazer todo o processo de contratação, passando o contrato a ter vigência por prazo indeterminado ou se preferirem as partes podem firmar termo aditivo renovando expressamente o prazo contratual.

Para contratos comerciais também após o término do prazo contratual ajustado, caso haja interesse de rompimento do contrato, não há multas, somente a exigência de aviso prévio com 30 dias de antecedência.

Contratos de temporada para fins de residência temporária do locatário têm vigência no máximo de 90 dias ou menos.

Garantia de locação

Faz parte da elaboração dos contratos incluir algum tipo de garantia ao locador em caso de inadimplência ou afins. O pretendente a inquilino pode escolher entre opções como seguro fiança; CredPago; Velo; título de capitalização, caução ou fiador. Cabe ao inquilino escolher qual das opções de garantia se adequa melhor ao seu perfil. Conheça mais sobre o assunto, em:

Tipos de garantias locatícias e documentos necessários para locação

Descrição das despesas

Outro ponto muito importante no contrato é a listagem completa de todas as despesas relacionadas ao aluguel do imóvel, o que inclui seguros, IPTU, condomínio, além de taxas complementares. É essencial que o inquilino esclareça com a imobiliária quais despesas são responsabilidades do proprietário, uma vez que é comum que taxas como fundo de conservação do imóvel sejam inicialmente pagas pelo morador e depois descontadas do seu aluguel (nessa situação é uma despesa do dono).

Termo de vistoria

O termo de vistoria é um documento que registra o estado do imóvel antes da locação por meio de textos e fotos, apresentando em detalhes cada cômodo, estrutura e móvel contido (inclusive arranhados, cores desbotadas de portas, paredes, lâmpadas faltantes, tomadas que não funcionam).

Tudo o que for relacionado à estrutura do local deve ser relatado no termo, que será reutilizado no fim do contrato para fins de comparação com o estado inicial. Em caso de mudanças ou alterações ao longo do tempo, a partir do termo será possível exigir reparos ou consertos.

Multa rescisória 

A multa rescisória está relacionada à quebra de contrato antes do tempo previsto. Independente do motivo ou da parte que rompeu o contrato, é estabelecido por lei que o valor da multa será equivalente a 3 meses de aluguel. Assim, há uma garantia financeira em caso de imprevistos.

Quem deve assinar o contrato de locação

Todos os contratos devem ter a assinatura das partes envolvidas (locador e locatário), além de terceiros que fazem parte da contratação, como fiadores e seus cônjuges, se for o caso.

É muito importante prestar bastante atenção no momento da assinatura, leitura e análise do contrato, já que qualquer informação errada pode gerar transtornos antes, durante e depois da vigência do aluguel.

Como analisar um contrato de locação

Para quem deseja ter garantias sobre a confiabilidade do contrato de locação, o ideal é contar com uma imobiliária de confiança para intermediar a locação. O contrato traz especificidades que dependem de conhecimento técnico e jurídico do setor imobiliário, por isso evite o contrato direto com o proprietário. Somente profissionais especializados podem orientar de maneira adequada os interessados sobre o que não pode faltar em um contrato de locação. Saiba mais em: Como alugar um imóvel pela imobiliária em Criciúma.

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